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上海商场空置率超三成?陆家嘴沦陷?业内人士称:与事实不符

来源: 上海网络辟谣
发布时间: 2022-09-13

  近日,一些自媒体发文称,“陆家嘴的正大广场倒闭了”“上海陆家嘴也沦陷了,1/3的店铺关门”“疫情后的上海商业产业,大伤元气,空置率直线上升”。

自媒体文章截图

  与此同时,“上海商场空置率高”的话题也在网上引发热议。

  上海商场空置率究竟如何?解放日报·上观新闻记者近日多方走访并采访相关专家,了解实情。

  正大广场空置率是否已超三成?

  记者发现,多家自媒体都引用了某机构微信公众号今年8月发布的一篇调研文章中的数据,并对其中部分数据掐头去尾,得出诸如“上海商场空置率超三成”“1/3的店铺关门”等结论。但记者通读文章,文中并没有提到上述结论。

  不过,这篇调研文章中提到了几个值得关注的信息。

  调研样本中空置率最高的是陆家嘴正大广场,整体空置率已达到34%;次高的是人民广场商圈的世茂广场,空置率超过20%。

  据悉,以上数据来自计算空置的商铺数量。该份调研报告的负责人坦言,由于商场具体商铺的面积数据难以获取,所以其只能通过逐层数铺面的方法来统计。且统计中已经剔除了有围挡(即已有商户签约)的商铺,其调研的“空置率”是“空铺无品牌围挡数/总铺数”。该份调研报告的负责人认为,其初衷是调研疫情后上海商业地产的恢复情况,因此侧重于从商户和消费者的角度,空铺数量能比较直观反应商场的经营现状。

  不过,也有业内人士指出,一般商场的空置率是以空置面积而不是空置商铺数量来统计的。

  曾在某大型购物中心担任负责人的唐晓虎表示,和住宅不同,商铺面积差异巨大,所以业内大都用空置面积来统计空置率。他举例称,某商场一个楼面有5家奶茶店、1家超市卖场,每家奶茶店的面积约为10-20平方米,超市卖场则至少有3000平方米。如果超市关门了,周边5家奶茶店都开着且客流量不低,那么,如果按商铺数量来看,这家商场只有1家店关了,空置率似乎不高;但从面积看,空置率非常高,商场能收到的租金很少,经营状况并不佳。唐晓虎认为,基于空置商铺数量的统计结果并不是真正的空置率。

  而在另外一些自媒体的文章中,甚至把有围挡的商铺直接算作空置商铺,从而得出商场空置率奇高的结论,这其实是不科学的。

  对此,唐晓虎表示,有的未营业商铺外有围挡并不一定代表空置,也有可能是商户正在装修,而装修时间的差距很大,从1个月到半年都有。今年,许多商户都因为疫情耽搁,装修进度推迟,所以开业时间相应延后,但这不应当视作一种消极信号。从严格意义上讲,只有那些没有贴任何告示、采用商场统一装饰画面、或明确写有“旺铺招租”等文字的商铺才是真正的空置。

  不过不可否认,正大广场里确实有很多空置的商铺。

  8月底的一个周末,记者在正大广场实地走访发现,商场里有相当数量的商铺门口挂着“升级改造,敬请谅解”的统一海报。具体来看,2层-3层未营业的门店总数约在10家以内;4层-5层各有10-15家处于未营业状态;6层的民国风美食特色一条街近一半摊位处于关闭状态,不过附近商家称,这些铺位都已经出租,很快会有新的商家入驻。

正大广场内景  摄影:车佳楠

  正大集团也向记者表示,正大广场自2019年起开始了新一轮的大规模升级调改工作,并选择“保持正常营业,局部区域改造”的方式,计划用3年时间完成整体升级。受2020年及2022年两轮疫情影响,部分商户改造调改进度被迫延缓。为了稳定出租率,正大广场减免全场所有租户4月-6月租金总计7000余万元。截至2022年8月,全场出租率达到75%(即空置率为25%)。预计到2022年底会有99家新品牌亮相,商场的出租率将达到90%。所以,“正大广场空置率达到34%”的说法与事实并不相符。

  超过“5%的空置率警戒线”,商场经营就将受影响?

  除了正大广场和世茂广场的空置率受关注外,上述调研还提出,“5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线,高于这个标准购物中心整体经营将受到影响”。

  记者调查发现,不同机构眼里的“空置率警戒线”其实不一样。

  房地产咨询机构世邦魏理仕表示,业内并不存在唯一的空置率警戒线标准。零售物业市场的空置率一直是波动的,由于购物中心所在城市能级、商业体量规模、项目定位不同,每个城市的零售市场空置率警戒线各不相同。因此,在分析整体的零售物业市场空置率时,业内通常不会提“警戒范围”这个概念。

  而不同开发商、不同项目都有自己的指标。

  世邦魏理仕表示,通常,主流开发商的优质项目空置率维持在5%以下;其他项目则在8%-20%之间波动,都属于正常现象。这是因为不同的地理区位会对购物中心运作带来差异,有的新项目入市后需要2-3年的培育期,并不断尝试租户结构优化,才能达到一个稳定的出租水平。这是动态调整的过程,要依据商场自身的情况来判断。

  对此,相关调研报告的负责人则表示,每家机构的警戒线标准不一,其调研的是20家大型商业中心,以5%作为空置率警戒线,这也是商场运营方考核标准中非常重要的指标。

  记者实地走访观察正大广场内的商户经营状况,发现存在“冰火两重天”的现象。虽然商场低区有大量零售铺面尚未营业,但临近傍晚饭点,在商场7层-8层东北部的餐饮区,凑凑火锅、耶里夏丽、吃饭皇帝大土家民族菜等餐厅依然人气高涨,叫号声此起彼伏,周末饭点平均排队等位时间需要半小时;在商场西南方向的临江餐饮区,也有不少客人坐在有景观位的餐厅里就餐。

正大广场里的热门餐厅,需要排队等位就餐。 摄影:车佳楠

  在世茂广场,商铺间的差异也与正大广场类似。

  一个工作日晚上,记者在世茂广场看到,商场整体客流量并不大,但一些特色商铺和餐厅的人气都不低,如西西弗书店、小米之家、M豆巧克力店、乐高旗舰店、海底捞等。

  但有消费者提出,世茂广场的导引不清,容易迷路,找直梯困难,且业态分布不集中,想选一家餐厅还得东区和西区两边跑。

即使是在工作日,世茂广场里的西西弗书店内,免费阅读区已满座。 摄影:白璐

  记者看到,世茂广场里空置的店铺并不多,主要集中在商场转角以及非核心区等隐蔽的位置,分布较为零散。

  一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示,世茂广场的外立面设计非常吸睛,但内部动线(即人在空间中的行动路线)设计有缺陷,导致冷门铺面很难吸引客流,所以会出现冷门铺面甚至空置店铺。

  上海商场整体空置率情况如何?

  记者还发现,相关调研仅涉及20个典型大型商业中心,并由此得到“从‘铺位空置率’来看,重点项目平均空置率已达9%”的结论。但是,20个商场能代表上海所有商场或者所有重点商场的经营全貌吗?

  记者了解到,官方统计并不涉及空置率,而不同机构的统计差异较大。

  例如,世邦魏理仕近三年针对上海零售物业空置率的统计结果为:2022年上半年上海零售物业空置率为7.2%;2021年末空置率为6.7%;2021年上半年空置率为6.9%;2020年末空置率回落至疫情前水平;2020年上半年空置率为8.2%;2019年末空置率为7.2%,环比回落在低位水平……

数据来源:世邦魏理仕

  纵观近3年数据,上海零售市场的空置率处于6.7%-8.2%之间。今年上半年7.2%的空置率也处于中间位置,波动并不显著。

  不同机构的调查方式不同,得到的结论也不同,这是正常的。但如果自媒体仅引用个别极端案例,并通过主题先入的方式进行解读,得出“上海商场空置率1/3”的结论,则不免有些夸大其词,并不能客观体现市场的真实状况。

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